קנית דירה היא משאת נפשם של אזרחים רבים, אך לאור העלות הגבוהה של נכסי הנדל"ן בישראל, מדובר במשימה שאינה פשוטה וכרוכה בהוצאות כספיות רבות. רכישת דירה ללא הון עצמי זה יכול להישמע כמו חלום.
רכישת דירה ללא הון עצמי
בנק ישראל מאשר משכנתא בגובה כספי מסוים שהוא נגזרת של שווי הנכס. מעבר לכך אין אישור לרכישת דירה ללא הון עצמי וזאת כדי לא ליצור עומס כספי עצום על רוכשי הדירה.
על פי ההנחיות אין אפשרות לקבל משכנתא על מלוא ערכה של הדירה אלא רק על חלק הארי שהוא במקסימום שבעים וחמישה אחוז. אם לדוגמה זוג רוכש דירה בסכום של 1.700.000 ₪, הוא יקבל משכנתא מקסימלית בסכום של 1.275.000 ₪ כך שעליו להשלים עוד 425,000 ₪ . באופן תיאורטי סכום זה אמור להגיע מההון העצמי של הזוג, אך מכיוון שהם לא חסכו, הרי שהם צריכים להשיג סכום זה ממקורות אחרים כדי להשלים את הרכישה.
גיוס כספים ממקור אחר עבור ההון העצמי
קיימות כמה אפשרויות לקבלת הכספים הללו:
גיוס כספים מההורים, בני משפחה אחרים שאינם זקוקים לכסף הזה להערכתם בזמן הקרוב או הם מעוניינים להעניק סכום זה כמתנה. אם מדובר בהלוואה, חשוב לסכם מראש ובכתב את תנאי ההחזר, מה יהיה גובה התשלום החודשי ולכמה חודשים או שנים.
הזוג חייב להביא בחשבון שעליו לשלם סכום נכבד בכל חודש עבור החזר המשכנתא בכל חודש. בהתאם לסכום העקרוני שאושר לו, ההחזר יהיה בהערכה סביב 5.500 ₪. מדובר בסכום לא מבוטל ובנוסף לכך, הם ישלמו גם לקרובי המשפחה החזר חודשי שערכו יהיה קרוב ל – 2.000 ₪ בכל חודש.
ההודעה הכלכלית של כ – 7.500 ₪ בכל חודש היא מעמסה כבדה בהתחשב בעובדה שברוב המקרים מדובר בזוגות צעירים שעם הזמן מרחיבים את המשפחה כך שההוצאות הפיננסיות שלהם עולות עם הזמן וכמות הכסף הפנוי פוחתת.
לקבל את הסכמתם של ההורים ללקיחת משכנתא על ידם. אם להורים יש דירה הרשומה על שמם והיא ללא משכנתא, או עם משכנתא קטנה יחסית, הם יכולים תיאורטית לבקש אישור למשכנתא נוספת. הדירה תשמש כביטחון ומובן שהנושא ייבחן לעומק על ידי הבנק למשכנתאות בהתאם להכנסותיהם. אם הבנק יאשר את קבלת המשכנתא, הזוג הצעיר יוכל לשלם באמצעות הכספים הללו את ה – % 25 שהם סכום ההון העצמי בגין רכישת הנכס.
אם לבני הזוג קיימות קרנות השתלמות או קרנות פנסיה בסכומים גבוהים, הם יכולים לבקש הלוואה על סמך הכספים הללו. ברוב המקרים האישור נע סביב % 80 מסכום הקרן. היתרון הוא שהכסף ממשיך לשאת ריבית ומדדים והלקוחות משלמים בכל חודש ריבית מזערית בלבד. בדרך זו סך המחויבות החודשית תהיה רק עבור החזר המשכנתא וסכום קטן וזניח בגין הריבית לחברת ההשקעות.
